Inhalt
- Altbau sanieren – lohnt es sich?
- Wirtschaftlichkeit: Kosten, Wertsteigerung und Energie
- Kostenrahmen und Budgetplanung
- Typische Risikofaktoren im Altbau
- Strategischer Ablauf: Schritt für Schritt
- Rechenbeispiel: energetische Sanierung
- Wann ist der Verkauf statt Sanierung sinnvoll?
- Neutral beraten lassen
Altbau sanieren – lohnt es sich? Diese Frage stellt sich, wenn Charme, Substanz und Aufwand zusammenkommen. In diesem Beitrag erhalten Sie eine strukturierte, evidenzbasierte Einordnung: wirtschaftliche Kennzahlen, energetische Effekte, rechtliche Rahmenbedingungen, typische Risiken und ein Rechenbeispiel. So können Sie fundiert abwägen, ob die Investition in eine Altbausanierung oder eine alternative Strategie wie der Verkauf in Ihrer Situation sinnvoller ist.
Altbau sanieren – lohnt es sich?
Eine Sanierung lohnt sich häufig, wenn drei Faktoren zusammenspielen: solide Bausubstanz, gute Lage mit Nachfrage und ein klarer Plan zur Effizienzsteigerung. Der Nutzen zeigt sich in vier Dimensionen: Marktwert, geringere Betriebskosten, Wohnkomfort sowie Risikoreduktion (z. B. durch die Erneuerung von Elektrik und Leitungen). Fehlen ein oder mehrere dieser Bausteine, sinkt die Rendite oder verlängert sich die Amortisationszeit deutlich.
Wirtschaftlichkeit: Kosten, Wertsteigerung und Energie
1) Investition vs. Wertzuwachs: In nachgefragten Lagen führt eine qualitätsvolle Sanierung oft zu einem überproportionalen Wertsprung. Indikativ gilt: Steigert die Maßnahme den Marktwert um mindestens 70–100 % der Nettoinvestition, ist sie wertseitig tragfähig. In schwächeren Mikrolagen sollte der Wertzuwachs konservativer kalkuliert werden.
2) Energieeffizienz (GEG/BEG): Energetische Maßnahmen senken Verbräuche und adressieren gesetzliche Pflichten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt u. a. Mindeststandards bei Erneuerung von Heizungssystemen sowie Dämmung bestimmter Bauteile. Förderungen laufen primär über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) – Kredite und Boni via KfW, Zuschüsse für Einzelmaßnahmen via BAFA. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kann zusätzliche Boni ermöglichen.
3) Steuerliche Aspekte und Denkmalschutz: Bei Baudenkmälern sind erhöhte Abschreibungen gemäß EStG (§7i, §10f) möglich; gleichzeitig setzen Auflagen Grenzen. Für „Effizienzhaus Denkmal“ existieren spezifische Förderpfade. Frühzeitig mit Unteren Denkmalbehörden und Energieberatung abstimmen.
Kostenrahmen und Budgetplanung
- Basisinstandsetzung: ca. 400–800 € pro m² Wohnfläche (z. B. Oberflächen, einfache Elektrik, Sanitär-Updates)
- Umfassende Sanierung: ca. 900–1.800 € pro m² (umfassende Hülle, Technik, Grundrissanpassungen)
- Premium/Luxus: ca. 2.000–3.500 € pro m²
- Dach-/Oberste-Geschoss-Dämmung: 150–250 € pro m² Bauteil
- Fassadendämmung: 150–250 € pro m² Fassadenfläche
- Fenster (Wärmeschutzverglasung): 600–1.000 € pro m² Fensterfläche
- Heizung: Wärmepumpe 20.000–35.000 €, Hybridlösungen variieren; Gasbrennwert 8.000–12.000 € (Austauschpflichten/65%-Regel beachten)
- Elektrik komplett: 80–140 € pro m² Wohnfläche
- Sanitär/Leitungen (EFH): 10.000–25.000 €
Diese Spannen variieren je nach Objekt, Region, Handwerkerpreisen, Denkmalschutz und Baustandard. Eine Kostengliederung nach Bauteilen hilft, Prioritäten zu setzen und Förderungen gezielt einzubauen.
Typische Risikofaktoren im Altbau
- Schadstoffe: Asbest, teerhaltige Stoffe, alte Putze/Farben (Laboranalytik einplanen)
- Leitungen: Blei in Trinkwasserleitungen, marode Abwasserstränge
- Tragwerk: Holzschädlinge, Feuchte, Setzungen – Statik prüfen
- Feuchteschäden: aufsteigende Feuchte, Wärmebrücken, Schimmel
- Planungsrisiken: ungeklärte Eigentumsverhältnisse, Baulasten, Denkmalschutzauflagen
Ein belastbares Gutachten reduziert Überraschungen und Nachträge – häufig der größte Kostentreiber.
Strategischer Ablauf: Schritt für Schritt
- Bestandsaufnahme: Technischer Zustand, Energieverbrauch, rechtliche Rahmenbedingungen
- Energieberatung/iSFP: Variantenvergleiche, Zielstandard (z. B. Effizienzhaus) definieren
- Fördercheck: KfW/BAFA-Programme, kommunale Töpfe, Denkmalförderung
- Wirtschaftlichkeitsrechnung: CAPEX, Betriebskosteneinsparungen, Amortisation, Sensitivität
- Genehmigungen/Denkmalschutz: frühzeitig klären
- Ausschreibung/Vergabe: Leistungsbeschreibung, Vergleichbarkeit sichern
- Bauleitung/Qualitätssicherung: Blower-Door, Wärmebrücken, Abnahmen dokumentieren
Rechenbeispiel: energetische Sanierung
Altbau (Baujahr 1955), 120 m², Gasverbrauch 24.000 kWh/Jahr. Maßnahmen: Dämmung Dach/OG-Decke, neue Fenster, hydraulischer Abgleich, Heizungsoptimierung. Investition: 55.000 €. BAFA/KfW-Zuschüsse/Bonifikationen: 15.000 € (Beispiel, abhängig vom Programm). Netto: 40.000 €.
- Einsparung: Verbrauch sinkt auf 12.000 kWh/Jahr
- Energiekosten: 0,12 €/kWh → 1.440 € Ersparnis/Jahr
- CO₂-Preis-Effekt: künftig steigende CO₂-Kosten verbessern die Wirtschaftlichkeit
- Amortisation: ca. 28 Jahre (ohne Wertsteigerung; mit Wert- und Komforteffekten oft kürzer)
Ergebnis: Grenzbereich – sinnvoll, wenn Lage/Marktwert profitiert oder weitere Schritte (z. B. Wärmepumpe nach Hüllverbesserung) geplant sind.
Wann ist der Verkauf statt Sanierung sinnvoll?
- Schwache Mikrolage bei gleichzeitig hohem Sanierungsbedarf
- Strukturelle Probleme (Fundament/Tragwerk) mit unkalkulierbaren Risiken
- Begrenzter Zeithorizont oder fehlende Liquidität für CAPEX
- Investitionsziel ist Rendite statt Eigennutzung, aber Mieteinnahmen decken Modernisierung nicht
In solchen Fällen kann eine objektive Marktwertanalyse die Opportunitätskosten aufzeigen und den Vergleich „Sanieren vs. Verkaufen“ quantifizieren.
Neutral beraten lassen
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Was Sie aus diesem Beitrag mitnehmen
Altbau sanieren lohnt sich, wenn Substanz, Lage und ein sauberer Plan zusammenpassen: realistische Kosten, Förderungen, klare Energieziele und Risikomanagement. In Grenzfällen kann der Verkauf ökonomisch überlegen sein. Prüfen Sie Zahlen, Förderwege und Genehmigungen sorgfältig – und holen Sie eine professionelle Bewertung ein, um Entscheidungen faktenbasiert und souverän zu treffen. Zurück nach oben